房价会下降吗看完你就知道(以后房价会不会便宜)

我们每天说房子，其实是想明确两个问题。

1.现在的房价高吗？

根据统计部门公布的1-10月数据，新建商品住宅均价为10200元/平方米。这是什么水平？比1-3月的10600元/平方米下降了400元/平方米。如果现在买房，一百万房子的支出成本减少4万。但与历史相比，仍处于高位。

2.现在买房会吃亏吗？

其实这和未来房价会不会涨的问题有关。就购房者而言，许多开发商现在都在提供折扣。现在买，虽然比以前省钱，但也不是一天两天的事了。万一再降价，就是给投资者站岗了。对于刚需的人来说，可能又要忙一年了。说白了就是担心买了就怕跌；如果不买，我怕涨。

其实回答这两个问题并不难，但是要防止用过去的思维去判断未来房价的走势，因为未来影响房价关键走势的一些因素已经发生了变化。只有找出这些变化因素进行分析，才能得到相对可靠的预测。判断未来房价走势，关键要从“4组”数据入手：

第一，经济对房地产的依赖。

2019年之前的二十年，估计没有多少人会认为国家会摆脱房地产来发展经济。主要原因是房地产对GDP的直接贡献基本维持在5%以上。如果和房地产相关的几十个行业一起算，对经济增长的贡献在20%以上。

然而，时过境迁。2019年年中，国家首次提出“短期内不得将房地产作为刺激经济的手段”。事实如此，也确实如此。大家可以明显感觉到，这两年楼市调控的大原则并没有放松。所谓“救市”只是为了维护市场稳定，并没有要搭车的意思。你为什么这么做？

直接原因是经济发展需要摆脱对房地产的依赖。当然，不仅仅是主观上的反转，还有“信心”，即其他产业的发展和替代，如实体制造业、高科技、互联网和服务业等。包括国内流通的提议。目前我们房地产对经济的贡献率将近20%。与美国今年一季度相比，房地产及其相关产业对经济的贡献率为12.7%。可见我们还有一定的压缩空间。不可否认，房地产将是未来的一个重要行业。毕竟对住房的需求会一直存在，只是依赖性会进一步降低。

第二，房地产税对财政的替代程度。

俗话说，任何一种税的开始和结束都需要一个理由。当一个旧的东西退出时，一定会有一个新的东西可以取代它的位置。像2000年以后，土地流转收入在增加，有足够的信心取代占据财政半壁江山的农业税。说白了，财政支出是必须的。为了减少对土地财政的依赖，房地产税有必要担当重任。能做到吗？

我们没有经验，可以先看看一些发达经济体的成熟做法。以美国为例，大部分研究都是不可或缺的。根据Larry Schroeder在《房地产税在美国地方政府中的财政作用》文章中提到的数据，在所有的行政单位中，比如县市，房地产的各种税的比例在51.73%-92.21%之间，其中，单就房地产税而言，在这个比例上打了50%的折扣，也就是说25.86%。代入感是什么水平？你可以看两个数据：

1.以2019年为例，我国土地出让收入为8.4万亿元，而财政收入(包括一般公共预算收入和政府性基金收入)为27.6万亿元，占比30.4%，在上述备选数据之内。从这个角度来看，如果美国的税率是1%-3%，那么房地产税可以替代土地转让所得。

2.我国经济学家任泽平团队对2017年土地出让金做了一个测算，认为未来房地产税上限可达7.2万亿，占地方财政的47%，超过土地收入比例。但报告也提到，开征房地产税时，预计土地收入会下降。说白了，土地卖不出这么多钱，按照现在的土地收益水平评估置换率也不合适。从这个角度看，房地产税不可能完全取代土地财政。

第三，城市化水平。

根据“第七次人口普查”的最新数据，2020年中国的城市化率已经达到64%，这是很多研究机构将城市化率数据保持在60%的意料之外，超出预期。这是什么意思？

以美国为例。如果能发现数据的可比性，1945年美国的城市化率是58.5%，然后25年达到73.6%，然后又用了30年。到2000年，美国的城市化率达到82%。如你所见，当城市化的速度从

给我们的启示是，目前我们64%的城市化率已经进入明显放缓阶段，虽然我们发展比老美快些，但综合这个速度，大概在2025年左右达到70%，到80%起码也要在2035年以后了，时间跨度非常之长。如此，房地产事实上已经失去了高速增长阶段。

当然，对房地产而言，也不尽是坏消息。比如在后续城市化过程中，还有两个需求对住房市场形成一定支撑，1.改善需求，虽然我们的人均居住面积达到了40平米，但有超过25%的小产权房，以及无法统计的老旧房；2.家庭户均人数虽然一直在下降，但目前仍然接近3人/户，相比发达体普遍2.5人左右的水平，我们还有近20%的空间，这里面还包括随着经济收入提高，老人和年轻人的独居趋势，家庭小型化意味着对住房需求量会增加。

第四，M2增速。

这一个因子非常特别，它是独立于住房需求之外的因素，也就是说与人口，与住房存量关系不太大，用后者这些因素分析房价趋势都会失灵。说到底，房子也是一种商品，新盖的房子，必须以当时的物价水平来衡量，否则就没有开发商愿意建。所以，像美国这样的发达国家，即便房地产税征收了这么多年，房价仍旧处于上涨过程中，其主要原因就是隔几年会大“放水”一次。

数据显示，我们房价连续一二十年“涨多跌少”，跟M2货币供应持续增长较快有重要关联，在过去二十多年里，在2017年之前都是双位数的增长。根据经济专家黄奇凡的分析认为，未来十几年，M2的增速显然不会像过去那么快增长，大概是经济增速+物价指数。举个例子，假如GDP增速5%，物价指数2%，M2增速就是7%，虽然比现在低，但仍旧保持了一定增速。

其实不难理解，正因为经济增速与M2增速高度的一致性，当经济发展压力越来越大时，越需要保持一定的货币宽松性，所以，未来10年，经济增速继续趋缓，M2也会降速，但不能降得太快，保持一定速度才有利于经济发展。

新趋势下，未来10年房价还会不会上涨？通过以上“4组”数据分析，答案明显了，该懂。

不难得出一个结论，整体上，在新趋势下，房价还会稳中有涨，但不是全面涨，会出现“两个分化”，但到2030年-2035年以后，主要就要看M2这一关键因素了，具体而言，可以从这4个方面理解：

第一，产业的发展需要一个过程，部分替代房地产也不可能一蹴而就，需要时间。5年，10年，谁也说不清楚，方向确定了，只是时间问题。当然，从发达体看，房地产一直仍旧在经济中占有一定比重，我们只是多了一些而已，需要慢慢调整，这样形成的结果是，房地产在一定时间还只能保持稳定。所以，房地产在未来几年失速不会太快，但在2025年以后，占比幅度可能有一个明显调整，这是大方向。

第二，房地产税替代也需要时间，目前我们有5年的试点计划，然后才有可能推开，所以，当房地产税真的全面推开，起码也是6-7年以后的事了。而且在初期，从专家一致的观点看，大概率不会有多高的税率，更多影响还是心理层面的。其实，不用等到房地产税全面推开，这几年一些房子多的人应已在陆续处理了，真正开征以后，市场反而不会有多大异动，这也符合开征的初衷。

第三，“两个分化”。即改善和刚需分化，城市与城市之间的分化。如何理解呢？

一方面，正如前面分析，城市化速度在未来10年将明显趋缓，进城的新刚需越来越少，住房市场的需求主要是改善。这样一来，地段好的品质房需求受追捧，而房龄老的非品质房将越来越受人嫌弃，现在同地段能达次新品质房2/3价格，未来可能一半价格都不到。收入增加，谁不想住得好一点呢。

另一方面，有一种说法是“以后一二线城市房价还会继续上涨，三四线城市房价将逐步下降”，这种说法，看起来有理，也深得网友们赞同，不过，仍旧有些瑕疵，或者说不准确。原因在于，后续城市化将是以大城市群和都市圈为主要方向，那么在这个群里和圈里的城市，既有一二线，也有三四线，他们享受的很多资源都比较一致，凭什么核心城市涨，其他城市反其道而行之呢？实际上，从过往的经验看，无论一二线城市的产业外溢、交通通达，还是经济资源共享，房价始终存在一个比值，举个例子，假如上海房价5万，太仓1.5万，是各方面因素综合的结果，当上海房价10万了，太仓有什么理由不是3万呢？

当然，对于处在非大都市圈和城市群的三四线城市，全国有近80个收缩型城市都属于这类城市，即便在过去十多年的楼市黄金期，大多数都在原地踏步，甚至下跌，基本上没啥资产保值价值了，随着城市群和都市圈虹吸发展，这类城市还会越来越多。

第四，货币因素是一个无法回避的话题。前面分析了长期趋势应该是增速趋缓，但谁也无法预料经济发展过程中的突发因素，比如去年我们的M2就增长了10.1%，而老美比我们增加更多了。这个因素不受需求、人口、土地、财政等因素的影响，当所有物价都在上涨时，房价没有理由不涨。根据墨菲定律，未来什么情况都有可能出现，这可能是未来某个时候房价突然窜一窜最不确定的因素，特别是城市化达到75-80%以后，其他影响房价的因子，包括房地产税等因子也得退居幕后，主要还看货币。

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