reits基金值得投资吗(reits和reits基金有区别吗)

就在五一假期前，4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》号文，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。

这个通知的每个字你都知道，但是连起来不一定看得懂。这个生涩难懂的通知，其实影响深远。

今天就来聊聊。REITs到底是什么？跟我们普通人有什么关系？

01REITs到底是什么？

REITs的发音是“Reitz”。听起来像是瑞幸的哥哥，但是可靠多了。

它的全称是房地产投资信托基金，中文名称是房地产投资信托基金。

简单来说，这种公募REITs就是一群投资人把钱凑在一起，交给一个基金经理，让他投资房地产项目，然后分享他们赚的钱。

本次试点采用“公开募集基金单一基础设施资产支持证券”的产品结构。

你什么意思？举个例子：

我修了高速公路，后来收过路费，但是前期投入太大，花了100亿。

这个时候我可以把这条路的所有权和未来的通行费打包成一个资产证券化(ABS)，然后把这个ABS做成一个基金，通过公募渠道卖给千千成千上万的散户。

这样我就可以腾出8亿(我自己至少要投入20%，跑不了)修别的路，基金每年把我高速公路费的90%作为分红。

所以，所谓的REITs，对我来说，是一种新的融资形式。对于散户来说，这是一种新的投资方式。

而且，散户和我的利益是一致的。项目运行良好，我们是双赢的。

其实REITs在国外已经发展的非常成熟了。尤其是在美国，REITs的规模已经超过了一万亿美元：

截至2019年底，全球REITs规模已超过2万亿美元，其中约65%来自美国。

但中国因为体量大、情况复杂、稳定，酝酿了十几年，直到今天才正式开始公募试点。我们是第40个设立REITs工具的国家。

02税收会进一步推高房价？

因为中文名字叫“房地产投资信托基金”，很多人对REITs有误解，以为这个东西是炒房的工具，开发商可以集资在盖楼抢地。

也有很多大V不懂不理解，拿房子举例，说REITs就是房子一直在涨，一个人买不起，大家就集资买房，享受房价上涨的好处。

一个好政策被解读为一个群体炒房。

其实REITs和炒房没什么关系。

仔细研究这一试点计划可以发现，这一公开发行REITs支持的优先项目主要是新老基础设施。

通知提出，优先支持基础设施短板行业，包括仓储物流等交通设施、收费公路、水电气热等市政工程、城市污水和垃圾处理、固体废物和危险废物处理等污染治理项目。

此外，通知还鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区、特色产业园区开展试点。

这些与房地产投机无关：

你可能会想，现在没有试点，不代表以后就没有房地产REITs？

我之所以这么认为，是因为你不了解国际通行的REITs的底层资产。

REITs几乎不投资开发性物业，而是投资能够产生稳定现金流和固定收益的成熟房地产项目，如酒店、写字楼、商业、基础设施等。与传统民居建筑严格隔离。

想想我前面的高速公路的例子。只有有稳定的收费现金流，才能发行REITs产品。

别忘了，与许多一文不名的上市公司不同，REITs 90%的利润都用于分红。强制分红的高比例也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。

有一类REITs和房子有关，就是底层资产是长租公寓的REITs。但同样，这类项目也注重稳定的租金。

而且REITs打通了政策性住房(尤其是房租)的退出渠道

对于这一点，肖钢是这么说的。

所以我说，REITs和炒高房价是不沾边的。

但是我们可以说REITs就跟房价没有一点关系了么？并不是的。这里面有条暗线，非常值得你注意：

“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。”

看明白啥意思了么？

这些被政策优先支持的区域，大多数是经济发展良好的核心区域。也只有在这些区域，才能产生更多靠谱的、有稳定现金流的仓储、环保、酒店、购物中心项目。

要致富先修路，基建对经济的带动作用有目共睹。而这次REITs的推出，又会进一步扩大这些区域的发展优势。

这些区域发展好了，会对其他地区形成比较明显的虹吸效应，人才和资源都会进一步汇集到大城市圈。

在这种情况下，你猜哪个地方的房价会更有优势？

强者恒强，龙头会穿越，这跟炒股票是一样一样的道理。

所以，REITs的推出跟组团炒房没任何关系。但它对于城市竞争力来说，是一种助推，会进一步扩大核心城市的优势。

这才是REITs对房价的真正影响。看明白以后，买房可千万不要选错了城市。

03REITs有投资价值么？

之前中国的REITs一直是私募性质的，被称作类REITs，普通人是没法参与的。

这次的指引提出，公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格，参与基础设施基金份额认购。

这意味着，个人终于可以直接投资公募REITs了！

相对私募，公募具备募集规模大、没有投资人数量上限、流动性好等优势，同时也丰富了投资者的投资品种和渠道。

它给个人投资者提供了一个机会，可以用很小的资金，参与优质大宗物业（如租赁公寓楼、商场、物流设施等）的投资，且这些物业都是由专业机构管理运营维护。

而且REITs还能定期分红。这对于那些投资后在生活上还有现金需求的投资者来说尤其适合。

当然，这个投资REITs的机会是不是个好机会，就得先看看收益和风险。

从资产配置的角度，REITs相比于其他大类资产（现金、股票、债券、外汇、金融衍生品、大宗商品等），具有固定性、耐久性、独特性、长期稀缺性的特点。

众所周知，股票是大类资产中长期收益率最高的品类之一。而从美国的长期经验来看，RIETs，尤其是权益类的RIETs，收益是要比股票还高的，超过了标普500、纳斯达克指数以及道琼斯工业指数：

而波动性相对是不算高的（图中蓝色柱），低于私募和部分股票：

从风险收益比来看，20年间公募REITs夏普比率为0.44，仅低于波动率很低的两类固收产品（美国广义债券、长期限债券），优于股票、其他固定收益产品、对冲基金等。

所以，根据老美几十年来的经验，REITs确实是个不错的投资品种，不光个人投资者喜欢，很多机构也把它作为资产配置的重要组成。

回到中国的REITs。这个投资品种，肯定是会有不错的投资价值的。

但是这次中行原油宝的事件也提醒我们，咱们的金融创新，从制度设计到从业者再到投资者，真的还差点意思。

在REITs基金上，我们在运营团队、金融设计、制度配套上，也确实还有不短的路需要小步快跑，逐步提升。

路漫漫其修远兮，中国REITs这个万亿级的市场，肯定是有风险的，但也必然有很多的投资机会蕴含其中。如果试点成熟了，你一定要做好分一杯羹的准备。