国有土地商业用地征收评估方法

国有土地上房屋征收一般有四种评估方法可供选择：

一是“市场比较法”，

二是“成本法”，

三是“收益法”，

四是“假设开发法”。

现在“市场比较法”是通常比较容易采取的方法。但是在实践过程中，有很多特别是涉及工业企业的评估，采取“市场比较法”进行评估还是不常见。“市场比较法”是在对评估的单位被评估物有可比市场的情况下，进行市场价值的比较，通过相关的修正得出结论。一般地方的征收部门往往以没有可比较的参照物为由拒绝适用市场比较法。但是在对相关的工业企业的厂房进行相关的补偿时，有可能在过程中会侵害到企业主的合法权益。

一般情况下，在征收过程中，主要采取的是“成本法”进行相关的评估。成本法是什么？成本法很多情况下是把土地和地上的房产分开来进行评估，土地因为工业厂房很多都是国有工业用地，评估国有工业用地的价值，一般采取基础地价的方式，或者是协商定价的方式等等，都有这种情况。但是采用这种市场的方式也是比较少的，工业用地增值确实差异不是很大，有的地方工业用地的，可能十几年价值变化也不是很大。

所以地上的房产一般是采取重置法进行评估，实际上它的造价甚至有的地方是按成本法，按照形成时候的投资的金额来确定它的成本，来确定补偿价值。实际上在有的地方有标准的工业厂房，有的地方每平的工业厂房能够达到五六千，有的地方可以达到七八千，但无论怎么算，实际上房产、工业厂房的价值肯定包括土地的价值，都是市场价值，以及重置成本的价值，以及其他附属设施配套到位的，都应该计算在内，再包括开发商的利润。我们用成本法肯定不包括开发商利润，很明显价值是降低了，所以具体的评估方法企业主多关注一下。企业主不但要知道评估机构是如何选的，还要知道评估机构到底采用什么样的方法对建筑进行的评估，是采用市场法还是成本法？

一般情况下，工业厂房一般是成本法或者是市场法。如果是有租金收益或者其他收益的，还可以采用收益法。企业主要适当的选择，哪种评估方法对你来说是更合适的，可以评估出比较高的价值。选取合适的方法对于企业得到合理的补偿，是很重要的一个因素。

另外，假设开发法，一般是对在建工程进行的评估，在房屋征收过程中，如果有没有建设完成的在建工程，一般是采取这种方式。或者说应当开发而没有开发的，正在实施过程中的项目，一般采取这种方法来进行评估。